關于印發(fā)《物業(yè)承接查驗辦法》的通知

建房[2010]165號

各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳，直轄市房地局（建委），新疆生產建設兵團建設局：

為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，我部制定了《物業(yè)承接查驗辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中的情況，請及時告知我部房地產市場監(jiān)管司。

中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部

二〇一〇年十月十四日

物業(yè)承接查驗辦法

第一條　為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

第三條　物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主共有財產的原則。

第四條　鼓勵物業(yè)服務企業(yè)通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。

第五條　國務院住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全國物業(yè)承接查驗活動的指導和監(jiān)督工作。

縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)承接查驗活動的指導和監(jiān)督工作。

第六條　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應當約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。

第七條　建設單位制定的臨時管理規(guī)約，應當對全體業(yè)主同意授權物業(yè)服務企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的事項作出約定。

第八條　建設單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，應當包含物業(yè)承接查驗的內容。

前期物業(yè)服務合同就物業(yè)承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的，建設單位與物業(yè)服務企業(yè)可以協(xié)議補充。

不能達成補充協(xié)議的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

第九條　建設單位應當按照國家有關規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

第十條　建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

第十一條　實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：

（一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；

（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；

（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十二條　實施物業(yè)承接查驗，主要依據下列文件：

（一）物業(yè)買賣合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）前期物業(yè)服務合同；

（四）物業(yè)規(guī)劃設計方案；

（五）建設單位移交的圖紙資料；

（六）建設工程質量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。

第十三條　物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：

（一）確定物業(yè)承接查驗方案；

（二）移交有關圖紙資料；

（三）查驗共用部位、共用設施設備；

（四）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；

（五）確認現(xiàn)場查驗結果；

（六）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。

第十四條　現(xiàn)場查驗20日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

（四）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）承接查驗所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第十五條　物業(yè)服務企業(yè)應當對建設單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

第十六條　物業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現(xiàn)場檢查和驗收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

（三）共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等。

第十七條　建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內容。

第十八條　現(xiàn)場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。

第十九條　現(xiàn)場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容，查驗記錄應當由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。

第二十條　現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)共用部位、共用設施設備的數(shù)量和質量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。

第二十一條　建設單位應當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。

第二十二條　物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

第二十三條　物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。

第二十四條　建設單位應當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設施設備。

第二十五條　物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務，導致前期物業(yè)服務合同無法履行的，應當承擔違約責任。

第二十六條　交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽章確認。

第二十七條　分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，可以根據開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。

第二十八條　物業(yè)承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

第二十九條　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（四）建設單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其它承接查驗有關的文件。

第三十條　建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。

第三十一條　物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產行政主管部門參加，可以聘請相關專業(yè)機構協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結果可以公證�！　〉谌�十二條　物業(yè)交接后，建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十三條　物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

第三十四條　自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務企業(yè)應當全面履行前期物業(yè)服務合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業(yè)共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

第三十五條　物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起10日內，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。

第三十六條　建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)共用部位、共用設施設備的保修責任。

建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方約定。

第三十七條　建設單位不得憑借關聯(lián)關系濫用股東權利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責任，加重物業(yè)服務企業(yè)的責任，損害物業(yè)買受人的權益。

第三十八條　建設單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務企業(yè)承接不符合交用條件或者未經查驗的物業(yè)。

第三十九條　物業(yè)服務企業(yè)擅自承接未經查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設施設備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔相應的賠償責任。

第四十條　建設單位與物業(yè)服務企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應當共同承擔賠償責任。

第四十一條　物業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權和監(jiān)督權。物業(yè)所在地房地產行政主管部門應當及時處理業(yè)主對建設單位和物業(yè)服務企業(yè)承接查驗行為的投訴。

第四十二條　建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務的，由物業(yè)所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。

第四十三條　建設單位不移交有關承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，并按照《物業(yè)管理條例》第五十九條的規(guī)定處罰。

第四十四條　物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產行政主管部門調解，也可以委托有關行業(yè)協(xié)會調解。

第四十五條　前期物業(yè)服務合同終止后，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)之間的承接查驗活動，可以參照執(zhí)行本辦法。

第四十六條　省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門可以依據本辦法，制定實施細則。

第四十七條　本辦法由國務院住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責解釋。

第四十八條　本辦法自2011年1月1日起施行。